Tilstandsrapport, el-tjek og energimærke

Hvornår skal man bruge en tilstandsrapport og et el-tjek?

Du skal bruge en tilstandsrapport og et el-tjek (også kaldet en elinstallationsrapport), hvis du som sælger af en bolig vil kunne fraskrive dig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen (bygningen), som man ellers har som sælger. Det er med andre ord ikke lovpligtigt at få udarbejdet tilstandsrapport og el-tjek, men en mulighed man har som sælger. Systemet bygger på, at når køber har fået disse rapporter fra sælger inden købsaftalens indgåelse, så ved køber præcis i hvilken stand boligen er, og køber har endvidere mulighed for at tegne ejerskifteforsikring for at sikre sig imod, at boligen alligevel måtte vise sig at være i ringere stand end beskrevet i rapporterne.

Vigtigt at være opmærksom på vedr. tilstandsrpporten

Det er vigtigt, at det ikke er nok for sælger at udlevere tilstandsrapporten og el-tjekket til køber, der er nemlig en række yderligere betingelser, som skal være opfyldt:

  1. Tilstandsrapporten og el-tjekket være udleveret til køber inden købsaftalens underskrift,
  2. Sælger skal samtidig udlevere et tilbud på en ejerskifteforsikring, og
  3. Sælger skal skriftligt erklære at ville betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring, hvis køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring.

Hvis du sælger gennem Robinhus-mægler eller anden ejendomsmægler, sørger ejendomsmægleren for, at de relevante erklæringer til køber bliver udarbejdet. Hvis du sælger uden mægler, er det dig selv, der skal sørge for dette.

Vær også opmærksom på, at en tilstandsrapport ikke må være mere end 6 måneder gammel, på det tidspunkt, hvor den udleveres til køber. Nogle sælgere vælger derfor først at få udarbejdet tilstandsrapporten, når de kommer i realitetsforhandlinger med en køber. Dette er ikke forkert eller ulovligt, men indebærer uundgåeligt risiko for, at forhandlingerne går i stå, fordi køber ikke kan få rapporten med det samme og når at ombestemme sig. Som sælger er det alt andet lige bedst, at have de relevante rapporter klar og kunne handle, når køber melder sig. Der er desuden penge at spare ved at få udarbejdet tilstandsrapport og el-tjek samtidig med energimærket, se nedenfor.

Særligt om tilstandsrapport og eltjek for ejerlejligheder

Det er ikke sædvanligt, at der udarbejdes tilstandsrapport vedrørende ejerlejligheder. Forholdet er det, at de forsikringsselskaber, der tilbyder ejerskifteforsikringer, ikke vil give tilbud på ejerskifteforsikring (med dertil hørende mulighed for ansvarsfrihed for sælger for skjulte fejl og mangler) medmindre der foreligger en tilstandsrapport, der omfatter både selve ejerlejligheden og fælles bestanddele af hele den bygning, som ejerlejligheden er en del af (tag, ydermure, fundament, etc.). Ved salg af en ejerlejlighed vil der derfor kun foreligge en tilstandsrapport, hvis ejerforeningen af en eller anden grund har fået udarbejdet en sådan, eller i de relativt sjældne tilfælde, hvor sælger af egen drift og for egen regning lader udarbejde en sådan. Sidstnævnte vil typisk forekomme, hvis ejerlejligheden ligger i en lille ejerforening med f.eks. kun 4 lejligheder, hvor meromkostningen til den udvidede tilstandsrapport vil være overkommelig.

Klik her for at læse mere om reglerne om tilstandsrapport og el-tjek

Hvornår skal man bruge et energimærke?

Det er lovpligtigt, at der foreligger en gyldig energimærkning i forbindelse med salg af en bolig.

Sommerhuse er undtaget fra reglerne og kan derfor sælges uden energimærkning, medmindre der er tale om nybyggeri. Der gælder ganske få andre undtagelser, herunder fredede bygninger, fritstående bygninger under 60 m2 og bygninger, som sælges til nedrivning.

Energimærkning af en ejendom består i en rapport udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, om, hvor energivenlig ejendommen er, og hvad der kan gøres af energibesparende tiltag. Formålet er at fremme energibesparelse ved at synliggøre hvilken energimæssig "stand" en ejendom er i. Energimærkningen indebærer en samlet karakter for ejendommen på en skala fra A til G. Når der tales om ejendommens energimærke, er det ofte denne karakter, der sigtes til.

Lovpligtigheden af energimærkningen ved salg understreges af, at danske ejendomsmæglere slet ikke må udbyde ejendomme til salg, uden at der er foreligger en gyldig energimærkning, og energimærket skal oplyses i annonceringen.

Hvis man sælger sin bolig uden ejendomsmægler og benytter kommercielle medier til annonceringen, gælder samme regler. Det vil sige, at man som selvsælger er forpligtet til at sikre, at der foreligger en gyldig energimærkning af boligen og at sørge for, at energimærket (karakteren) oplyses i annonceringen.

Et energimærke udarbejdet efter 1. februar 2011 er som udgangspunkt gyldigt i 10 år. Hvis der i energimærkningen er identificeret besparelser, som har en tilbagebetalingstid under 10 år, og som tilsammen udgør mere end 5% af energiforbruget, så er gyldigheden kun 7 år. Energimærker udarbejdet i perioden 1. september 2006 til 31. januar 2011 er gyldigt i 7 år.

Et energimærke må gerne genbruges, dvs. at hvis der foreligger et energimærke fra en tidligere handel, f.eks. dit eget køb, som fortsat er gyldigt, så kan dette benyttes igen ved udbud og salg af ejendommen. Vær dog opmærksom på, at energimærkningen mister sin gyldighed, hvis der er foretaget ombygninger eller ændringer af væsentlig betydning for ejendommen energiforbrug.

Bemærk, at hvis du sælger en ejer- eller andelslejlighed, så kan du bede din ejer- eller andelsforening om energimærket for jeres ejendom, som de enten allerede vil ligge inde med eller er forpligtet til at få udarbejdet efter din henvendelse. Kontakt din forenings administrator eller bestyrelse om dette.

Du kan læse mere om reglerne om energimærkning på boligejer.dk