Sælgerpantebrevet forklaret

Herunder finder du forklaring på hvad et sælgerpantebrev er, og hvilke delelementer der indgår i det.

Hvad er et (almindeligt) pantebrev

Et almindeligt pantebrev er et lånedokument, der giver udlåner sikkerhed(pant) i noget, som låntageren ejer. Som regel er der tale om fast ejendom, men der findes også pantebreve, der giver sikkerhed i andre større formuegenstande, eksempelvis biler og skibe. Et pantebrev skal tinglyses for at sikre udlåners panteret i forhold til andre. Tinglysning betyder, at pantebrevet registreres officielt i tingbogen, så fremtidige købere(og lånegivere) kan se, at der er pant/gæld i ejendommen.

Hvad er et sælgerpantebrev

Et sælgerpantebrev er en særlig form for pantebrev, som etableres ved, at køber af en ejendom i stedet for at betale købesummen (eller en del heraf) kontant, erklærer at skylde pengene til sælger, som samtidig får sikkerhed i form af pant i ejendommen. Et sælgerpantebrev betyder således, at køber betaler den restende del af købesummen til sælger i aftalte rater og med tilskrevne renter ligesom et normalt lån, samtidig med at sælger får sikkerhed(pant) i ejendommen. Sælgerpantebreve indgik tidligere i langt de fleste bolighandler, men benyttes i dag kun sjældent, fordi man er gået over til at handle kontant.

Hvis et sælgerpantebrev udstedes i en handel, vil sælger helt typisk ikke beholde sælgerpantebrevet og modtage købers betalinger over tid, men derimod videresælge pantebrevet til en bank eller et pantebrevsselskab. Det giver et kurstab for sælger – altså sælger får lidt mindre for pantebrevet end det beløb køber skylder - men sælger får til gengæld pengene i hånden med det samme.

Digital tinglysning

Tidligere var alle pantebreve fysiske dokumenter, og tingbogen var en fysisk bog på tinglysningskontoret. I 2009 blev tinglysningssystemet imidlertid digitaliseret, og det betyder, at pantebrev i dag skal oprettes som et elektronisk dokument for at kunne tinglyses. Det digitale pantebrev underskrives af både låner og udlåner med digital signatur og kan derefter registreres i den digitale tingbog.

Læs mere om digital tinglysning på Tinglysning.dk.

Sælgerpantebrevet

Ved et normalt boligkøb finansieres hovedparten af købesummen ved et realkreditlån. For normale helårsboliger er den lovmæssige grænse for realkreditlån 80 % af købesummen. Køber lægger selv en kontant udbetaling, og det resterende beløb (typisk 15 % af købesummen) kan – som alternativ til et banklån - finansieres ved et såkaldt sælgerpantebrev.

Et sælgerpantebrev er en gældsbevis, hvor køber reelt låner den sidste del af købesummen af sælger mod sikkerhed i ejendommen. I langt de fleste tilfælde sælges pantebrevet dog videre til eksempelvis et pengeinstitut, da sælger som regel er interesseret i at få provenuet fra salget udbetalt med det samme.

Arbejdsprocessen omkring et pantebrev

Det er normalt køber, der står for at skrive og udstede sælgerpantebrevet. Det betyder at køber, eller købers advokat, skal udarbejde et dokument, hvori der står at køber lover at betale lånet tilbage over en nærmere bestemt årrække sammen med en bestemt rente. I forbindelse med købet tinglyses pantebrevet på ejendommen, så fremtidige ejere ikke kan være i tvivl om at der er gæld i ejendommen. Pantebrevet gives derefter til sælger som en del af betalingen for boligen. I langt de fleste tilfælde vil sælger imidlertid sælge pantebrevet til en bank, der lever af at administrere sådanne pantebreve. Køber kommer derved til at skylde banken pengene i stedet for sælger.

Det kan også sagtens ske at pantebrevet sælges flere gange i løbet af den periode, lånet løber. Det betyder som regel ikke noget for debitor (den som skylder pengene). Der skal fortsat betales af på lånet hver termin og det er ejeren af pantebrevet, der har til ansvar at sikre at debitor får at vide at pantebrevet er blevet solgt.

Det indgår som regel i købsaftalen at køber inden en bestemt dato kan købe sælgerpantebrevet til en aftalt kurs. Hvis den aftale kurs er 98 betyder det at du som køber kan købe et pantebrev på 100.000 kr. til 98.000 kr. i kontanter. Hvis du har mulighed for det, er det en god måde at nedbringe din månedlige ydelse. Hvis du ikke har pengene til det kontant, kan du prøve at snakke med din bank, om det kan betale sig at låne pengene hos dem til at indfri pantebrevet.

Sådan læses et sælgerpantebrev

Sælgerpantebrevet er et gældsbevis, derfor er det vigtigste i dokumentet at identificere hvem der udlåner pengene (kreditor), hvem der låner pengene (debitor) og på hvilke vilkår pengene skal betales tilbage. Det er meget normalt at sælger fra starten har indgået en aftale med et pantebrevsselskab (normalt en bank) og derfor udstedes pantebrevet til dette selskab.

Lånet udbetales med sikkerhed i den købte bolig. Det betyder at hvis de aftalte afdrag ikke betales kan ejeren af pantebrevet forsøge at få pengene hjem, ved at kræve boligen solgt. Derfor indeholder pantebrevet også en præcis beskrivelse af, hvilken bolig det drejer sig om. Det er normalt præciseret ved et matrikelnummer og angivelse af boligens adresse. Matrikelnummeret kan findes på både købsaftalen og tingbogsattesten, som sælger skal fremskaffe.

Renten på et sælgerpantebrev er som regel fast i hele låneperioden og er normalt lidt højere end på realkreditlånet. Løbetiden er kortere end realkreditlånet og ligger typisk på 22-25 år.

Du skal være meget opmærksom på at læse betingelserne for pantebrevet igennem. Det kan være en god ide at få en advokat til at hjælpe, da de har erfaringer med den slags dokumenter. De fleste pantebreve bygger dog på et sæt standardbetingelser som kan være gode at sammenligne med.

De vigtigste punkter i betingelserne, som du bør være opmærksom på er:

  • Betingelser for ekstraordinære afdrag. Der bør indgå betingelser, der giver dig ret (men ikke pligt) til at foretage ekstraordinære afdrag – eksempelvis når pantebrevet overdrages til en ny ejer (sælges videre). Hvis du har pengene på det tidspunkt kan det være en god ide at nedbringe din gæld og dermed dine månedlige udgifter.

  • Betingelser ved misligholdelse. Hvad sker der, hvis du ikke betaler til tiden?

  • Betalingsbetingelser. Hvordan skal beløbet betales, så du er sikker på at den rette person får pengene? Hvis pantebrevet sælges skal du have besked om det fra sælger. Der kan opstå problemer, hvis du kommer til at betale den gamle ejer i stedet for den nye.

Og husk at hovedreglen må være, at hvis der er punkter i pantebrevets betingelser, som du ikke lige kan gennemskue, så er det en god ide at søge professionel rådgivning hos en advokat.

Sådan gør du som køber

Det er som regel købers advokat, der laver pantebrevet, men du kan godt skrive et pantebrev selv. I bund og grund er et sælgerpantebrev et standard-dokument, der blot skal fyldes ud med oplysninger om ejendommen, om debitor og kreditor og om renter og løbetid.

Pantebrevet skal underskrives af dig som køber og tinglyses på ejendommen. Inden det sker skal du dog sende et udkast til sælger, der skal godkende udformningen af pantebrevet. Det er normalt at sende sælgerpantebrevet til tinglysning sammen med skødet. Du kan finde adressen på tinglysningskontoret.

Sådan gør du som sælger

Det er som hovedregel køber, der skriver sælgerpantebrevet. Det betyder at du skal være meget opmærksom på betingelserne for pantebrevet. Det kan stærkt anbefales at du sikrer dig at pantebrevet følger standardbetingelserne. Hvis der indgår særlige betingelser kan de påvirke den kurs, som pantebrevsselskabet vil betale dig for det. I grelle tilfælde risikerer du at de slet ikke ønsker at købe det. Det er i øvrigt altid en god ide at lade en advokat læse pantebrevet igennem.

Langt de fleste sælgere vælger at sælge pantebrevet i forbindelse med handlen. Det betyder, at du får det fulde resultat af dit boligkøb med det samme. Du kan dog også vælge at beholde pantebrevet. Det betyder selvfølgelig at du får en del af købesummen forrentet godt i de kommende år, men husk at du selv skal opkræve betaling og administrere pantebrevet.

Hvis du sælger gennem en ejendomsmægler, har de som regel en aftale med et pantebrevs-selskab, der tilbyder at købe pantebrevet. De køber pantebrevet til en kurs, der som regel er den samme, der tilbydes køber. Det vil sige at hvis kursen er 98 betaler de 98.000 kr. for et pantebrev til 100.000 kr.

Hvis du sælger selv kan du enten kontakte din bank og høre om de vil aftage pantebrevet. Hvis du bruger et advokatfirma til at rådgive dig, kan de sikkert hjælpe dig med at finde en køber til pantebrevet.

NB: Disse sider rummer kun generel vejledning. Du bør søge professionel rådgivning, inden du træffer afgørende beslutninger om finansieringen.

Bliv kontaktet og hør mere om RobinHus